LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN EL CONTRATO DE ALQUILER TERMINADO

Francisco Villar Gallardo

La tácita reconducción del contrato de alquiler supone que, cuando éste se ha terminado –por expiración del plazo contractual o de la prórroga legal o pactada– y no hay prórroga del contrato original, nazca entre las partes un nuevo contrato, aunque sujeto a las mismas condiciones y a la misma renta que el anterior (Tribunal Supremo, Sentencia de 14.4.2006), formado mediante las voluntades presuntas de arrendador (quien no requiere al inquilino para que desaloje el inmueble) y arrendatario (quien permanece en la vivienda o en el local de negocio).

La tácita reconducción del contrato de alquiler viene regulada en el artículo 1566 del Código civil, el cual se aplica a los arrendamientos regidos por el Código civil y al alquiler de vivienda o local de negocio como norma supletoria en defecto de los pactos contractuales de las partes y los preceptos de aplicación imperativa de la Ley de arrendamientos urbanos. Asimismo, puede pactarse en el contrato de alquiler que la tácita reconducción no opere al finalizar el mismo.

Hay tácita reconducción cuando (no habiéndose pactado que no opere la misma al concluir el contrato):

1.- Al terminar el contrato de arrendamiento permanece el arrendatario disfrutando 15 días del inmueble.

2.- Con consentimiento del arrendador.

3.- Si no ha habido requerimiento previo.

El tiempo de duración de la tácita reconducción dependerá de cómo se haya fijado la renta del alquiler en el contrato originario: si se estipuló una renta anual la tácita reconducción será por un año; si se estableció una renta mensual la tácita reconducción operará mes a mes (Tribunal Supremo, 29-9-1896), y si se estableció por días, día a día.

El arrendador y el inquilino sólo pueden dar por terminada la tácita reconducción cuando acaban los períodos mencionados. Si el arrendatario decide desistir y entregar las llaves y el arrendador no acepta vendrá obligado al pago de la renta hasta el fin de la tácita reconducción.

Para que haya tácita reconducción es preciso que la relación contractual se mantenga entre los mismos sujetos que la crearon. Así, si el arrendador es usufructuario del inmueble el contrato de alquiler termina cuando aquél fallece (artículo 480 del Código civil y 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos) y no ha lugar a la tácita reconducción aunque el inquilino permanezca en la finca tras la defunción del arrendador.

Por otro lado, debe concurrir la aquiescencia (consentimiento) del arrendador en el uso por el inquilino de la vivienda o local de negocio. No hay aquiescencia del arrendador:

si el arrendador presenta una demanda de desahucio contra el arrendatario (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 29-5-1990). En este punto conviene puntualizar que no es necesario que, en caso de requerimiento, la acción de desahucio se ejercite dentro de los 15 días del artículo 1566. El inquilino no podrá oponer a una demanda de desahucio por finalización del alquiler que ésta se ha presentado después de permanecer en la vivienda 15 días. cuando antes de la finalización del contrato se envía un requerimiento al arrendatario solicitando la entrega de la posesión del inmueble. Si el propietario concede al inquilino algunos días por encima del plazo de vencimiento del alquiler para hacer la mudanza. aunque el arrendador cobre la renta, pues pagarla es una obligación del arrendatario mientras ocupa la finca. Por último, otra consecuencia de la tácita reconducción es el cese de las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal (artículo 1567 del Código Civil), por lo que el avalista se libera de su obligación, en consonancia con el artículo 1851 del Código civil, regla general para todo tipo de garantías, según el cual: “La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza“. No obstante, cabe el pacto en contrario entre el arrendador y tercero que presta el aval o la fianza.

Francisco Villar Gallardo

Socio-Fundador MASSA | VILLAR Abogados

Especialista en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal