Anna Bytsulya Sharapa Un tema que preocupa mucho en la actualidad es cómo conseguir divorciarse y dividir la propiedad que se tiene en común, sobretodo en Palma de Mallorca, dado que rige un régimen económico distinto.
Cada caso es distinto y depende del régimen económico que rige en el matrimonio. No obstante, cuando se trata de la vivienda habitual, existen varias maneras de disolver y liquidar la sociedad de gananciales o la comunidad de bienes, independientemente del régimen económico.
Procederá la primera cuando se esté casado en régimen ganancial (todos los bienes adquiridos durante el matrimonio son de ambos) y el segundo cuando se esté casado en régimen de separación de bienes (todos los bienes son privativos, salvo que sea de propiedad común).
En Baleares rige el régimen de separación de bienes, salvo si se han hecho capitulaciones matrimoniales.
Cuando se trata de la vivienda habitual, existe una posibilidad de dividir la cosa común, sin pagar los impuestos. Aun en el caso de que la pareja no tenga la mejor relación personal, le conviene a ambos, debido a que se ahorran una fortuna.
- 1.- En primer lugar, se puede liquidar el régimen ecónomo procediendo a la venta del inmueble. En este caso, ninguno de los dos se queda con la propiedad y se tendrán que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), IRPF y demás.
- 2.- En segundo lugar, se puede proceder a realizar una donación. No obstante es una opción suficientemente cara como para poder planteárselo.
- 3.- En tercer lugar, y la mejor opción, es optar por la extinción de condominio. Si hasta el momento, la propiedad venía siendo al 50% de cada cónyuge, esta posibilidad ofrece la alternativa a la donación y a la compraventa, de forma que la propiedad pasa a ser sólo de uno de los cónyuges.
¿De qué manera se extingue el condominio?
En actualidad hay dos maneras de extinguir el condominio.
- 1.- Ante el Notario. En este caso se acude al Notario, se hace una Escritura Pública, se pagan los impuestos, y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esta opción no evita los impuestos.
- 2.- Hacerlo en el mismo procedimiento de divorcio. Con anterioridad a la reforma del Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil, no era posible acumular dentro del procedimiento de divorcio, un procedimiento de liquidación, y se obligaba a las partes a empezar un nuevo procedimiento, tras el de divorcio, nulidad o separación. En la actualidad es posible y conlleva enormes beneficios.
Si es un divorcio de mutuo acuerdo, se incluye la extinción de condominio dentro del propio acuerdo. Y si es un divorcio contencioso, se puede acumular en la demanda de divorcio o en la contestación, o en su caso reconvención.
En el convenio se pacta la extinción de condominio. No obstante, hay que tener mucho cuidado con las condiciones para que no se haga una donación encubierta, que puede conllevar sanciones. La extinción de condominio, implica que la propiedad pasa a ser sólo de uno de los cónyuges, a cambio de algo. Ese algo puede ser una suma de dinero o a cambio de una deuda.
¿QUÉ OCURRE SI HAY UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?
El problema más relevante que surge es cuando sobre la propiedad existe una carga de préstamo hipotecario a nombre de ambos cónyuges. En este caso, aunque las partes lleguen a un acuerdo, ese acuerdo no vincula a la entidad financiera. De modo que, en el Registro de la Propiedad, ya no figurará como propietario, pero sí como deudor hipotecario.
¿QUÉ RIESGOS PRESENTA FIGURAR COMO DEUDOR HIPOTECARIO?
- Desde que otra entidad financiera se niegue a conceder un nuevo préstamo hipotecario,
- hasta que, en caso de que el cónyuge propietario deje de pagar el préstamo, la entidad se podrá dirigir contra el cónyuge no propietario contra todos sus bienes presentes y futuros. De modo que el cónyuge no propietario, se puede ver en la situación de no tener el inmueble y encima tener que responder con sus bienes frente a esa deuda hipotecaria.
Por ello, es importante acudir a un profesional especializado en este tema. El primer paso es negociar con la entidad y sólo después podremos hablar de la extinción de condominio en un convenio.
Una vez, negociado con la entidad, y si esta accede a realizar una subrogación o novación del préstamo hipotecario sólo a nombre del cónyuge beneficiario, se pueden iniciar los trámites de divorcio con la posibilidad de extinguir el condominio. Con el testimonio de la sentencia que apruebe el convenio, no es necesario realizar ningún otro trámite más que ir al Registro de la Propiedad e inscribirlo. No existe obligación de pagar impuestos y de pagar la Escritura Pública de Notario. Pues el convenio ya se considerará como una Escritura Pública a todos los efectos.
No obstante, el convenio tiene que cumplir con todos y cada uno de los requisitos legales que se exigen para hacerlo de esta manera. Pues existe la posibilidad de si no se escribe en el convenio determinada información relevante, el Registro de la Propiedad puede denegar la inscripción y no habrá otra oportunidad para rehacerlo.
Si quiere recibir más información, no dude en ponerte en contacto con Anna Bytsulya Sharapa, abogada especialista de UNAES, que estudiará su caso y le dará las mejores posibilidades a las que pueda optar.
