¿Cuáles son los requisitos en la Comunidad Valenciana para inscribir una “Obra Antigua” en el Registro de la Propiedad y cuál es el plazo para que se considere como “Obra Antigua”?

Fernando Coves BotellaA VUELTAS CON LA DECLARACIÓN DE “OBRA ANTIGUA” Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

¿Cuáles son los requisitos en la Comunidad Valenciana para inscribir  una “Obra Antigua” en el Registro de la Propiedad? ¿Y cuál es el plazo para que se considere como “Obra Antigua”? 

Para aclarar este controvertido tema, primero hemos de definir lo que es una “obra antigua”: No es ni más ni menos que aquella obra ejecutada y finalizada en su totalidad que no cuenta con licencia ni autorización de la Administración competente (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma o Estado), y sobre la que ha transcurrido el plazo para que la Administración ordene su demolición por ser ilegalizable, o bien, el plazo para que la Administración ordene que se obtenga licencia para el caso de que tal obra sea legalizable. Lo que es lo mismo, y en urbanismo se define como la prescripción del plazo para que la Administración incoe expediente de restauración de la legalidad.

Además de este requisito de transcurso de plazo (que abordaremos más adelante), existen otros requisitos que igualmente están recogidos en el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS2015) Y que son los siguientes: Que la escritura notarial en la que se declare tal “obra antigua” se acompañe de cualquiera de los siguientes instrumentos:

  • Certificación del Ayuntamiento correspondiente donde este la construcción.
  • Certificación de un técnico competente (Arquitecto, aparejador o ingeniero según sus competencias.)
  • Certificación Descriptiva y Gráfica del Catastro.

En las que conste la fecha de terminación de la obra de forma concreta y precisa, y la descripción de la obra coincidente con la de la escritura de declaración de tal “obra antigua”.

De esta forma una vez cumplidos estos requisitos, tal declaración de obra nueva es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad en virtud del artículo 52 de Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (RHU).

<< Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones

Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

  • a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
  • c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. >>

Pero ¿Cuál es el plazo para que se considere obra antigua? ¿Qué plazo debemos entender transcurrido sin que la Administración (Ayuntamiento, CCAA, Estado) haya abierto expediente de demolición o de legalización de la obra, para que tal obra se considere como “obra antigua”? En términos urbanísticos ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción para adoptar medidas de restauración de la legalidad que tiene la administración?

El tema está de actualidad, desde hace unos años, concretamente desde el 20 de agosto de 2014, con la entrada en vigor de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP), que sucedió y derogó la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (LUV).

Pues en virtud de la actualmente vigente LOTUP, y desde su entrada en vigor el plazo para entender prescrita la acción para restaurar la legalidad de la Administración pasa de cuatro años (artículo 224 LUV) a quince años (artículo 236 LOTUP), y por tanto se plantea la duda  del alcance temporal y las situaciones transitorias, de obras a caballo entre la Ley Urbanística Valenciana (LUV) y la LOTUP. Lo que se plantea es si el plazo será de cuatro o de quince años para considerarse así poder declararse ante notario como obra antigua y posteriormente y sucesivamente inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Para ser precisos, la LOTUP, amplía el plazo de prescripción de la acción de la Administración para restaurar la legalidad, es decir, para demoler o pedir que se legalice la obra,  de cuatro a quince años.

¿Cómo afecta esto a las declaraciones de obra por antigüedad?

Es importante tener claro que tal plazo de prescripción de quince años, sólo es aplicable para las obras totalmente ejecutadas y finalizadas a partir de la entrada en vigor de la LOTUP, esto es, a partir del 20.08.2014, pero no para aquellas ejecutadas y finalizadas con anterioridad a la misma, que son muchas actualmente. Para estas otras se sigue aplicando el plazo de cuatro años de la LUV, y por tanto son perfectamente susceptibles de ser declaradas de obra nueva según el artículo 20.8 del TRLS15, e  inscribibles de acuerdo el artículo 53 del RHU aprobado por RD 1093/1997. Acreditado el transcurso de ese plazo de cuatro años desde que se finalizó la obra totalmente.

Este es el problema que se está planteando en Registros y Notarías, es el del alcance temporal de la modificación, esto es, como afecta el cambio de tal plazo de 4 a 15 años, al otorgamiento de la escritura y a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Está claro que desde la entrada en vigor de la LOTUP (20 de agosto de 2014) el plazo necesario para la declaración, e inscripción de estas obras antiguas pasa de cuatro a quince años. Pero sin embargo, el problema se plantea para una obra totalmente ejecutada y finalizada antes del 20 de agosto de 2014, que pretenda declararse como obra antigua en escritura e inscribirse en el registro con posterioridad a tal fecha ¿Qué plazo se ha de aplicar entonces?

Parece que alguna Resolución como la de la Dirección General de los Registros y Notariado de 17 de enero de 2012 ha interpretado que las sucesivas redacciones legales serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las obras se haya ejecutado en un momento anterior. Es decir, que no se podrían autorizar porque se aplica el régimen de 15 años, el actual, y no el de 4 años.

Incluso se ha llegado a plantear si la Administración se podría acoger a ese plazo de quince años para restaurar la legalidad de dichas edificaciones ejecutadas y finalizadas sin licencia antes del 20 de agosto de 2014.

La respuesta sin embargo es la contraria, y pasa por el llamado principio de irretroactividad de las disposiciones sancionadoras desfavorables y limitativas de derechos, principio de seguridad jurídica contemplado en el artículo 9.3 de la Constitución Española. Así lo corrobora la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de marzo de 2014, relativa a un asunto ocurrido en la Comunidad Valenciana, concretamente en Gandía.

Y  este principio significa, ni más ni menos, que no se pueden aplicar disposiciones legislativas posteriores desfavorables a situaciones anteriores. Por tanto lo único necesario sería  que esa situación de facto de derecho adquirido con la ejecución de la obra antes del 20 de agosto de 2015 cumpliera con el resto de requisitos  lo establecido en la actual Ley del Suelo de 2015 en su artículo 20.8, para ser declarada ante Notaria e inscrita en el Registro de la Propiedad competente. .  De esta forma debería inscribirse sin problema en el Registro de la Propiedad. En definitiva, que una acción ya caducada conforme a normativa en vigor en el momento de la caducidad no puede revivir por una norma posterior. Lo contrario sería una arbitrariedad de los poderes públicos, pues situaciones de facto anteriores, acorde a legislaciones anteriores, quedarían sujetas al incierto futuro de legislaciones futuras que se desconocen en el momento de la ejecución de tales obras. Lo que no es ni más ni menos que un descalabro del principio de seguridad jurídica de recogido en el artículo 9.3 de la Constitución Española.

Como consecuencia, si no hay acción de la Administración, pues la caducidad se ha consumado, no hay justificación para negar a estas construcciones la documentación pública y la inscripción registral por una legislación anterior que reforme a peor el plazo de prescripción.

¿Pero y para el caso de edificaciones comenzadas estando en vigor el plazo de cuatro años de la LUV pero que han terminado estando en vigor la LOTUP?

PUES EXCAMENTE LO MISMO.

No es descabellado, entender que hay un derecho no adquirido, pero nacido antes de la reforma legal, y que debe respetarse en la forma en que se configuró legalmente en el momento de nacer tal derecho. Y si en el momento que nació –se inició la obra- estaba en vigor la LUV, el plazo de prescripción, de caducidad de la administración para incoar expediente de restauración de la legalidad es el de CUATRO AÑOS. Y son muchas las situaciones actuales de obras en nuestra comunidad, y concretamente en la provincial de Alicante en tal situación. Ello en aras a la defensa del principio de seguridad jurídica que consagra el tan mencionado por importante artículo 9.3 de la Constitución Española: << La Constitución Garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos>>.

¿Y cuál es la utilidad de la inscripción? Pues precisamente incorporar al tráfico jurídico la construcción, y de este a modo de poder  transmitirla a terceros, y gozar de los efectos de  los que toda inscripción de bien inmueble goza en el Registro de la Propiedad.

Hemos de realizar no obstante dos precisiones.

1º-. Es importante puntualizar la diferencia entre prescripción de la acción de restauración de la legalidad y prescripción de la infracción urbanística según el régimen actual de LOTUP:

El plazo de caducidad para que la Administración incoe expediente de restauración de la legalidad  es actualmente de quince años en la LOTUP para situaciones posteriores a su entrada en vigor. Pero el de prescripción de la infracción es en la LOTUP de un año para las infracciones urbanísticas leves y de cuatro para las graves y muy graves. Esto es que si la administración quiere sancionar económicamente tal infracción los plazos siguen siendo cortos (uno o cuatro años). Mientras que el plazo para restaurar la legalidad se queda en el amplio plazo de quince años.

 2º.- Por otro lado, no estarán sometidas a plazo de caducidad de la acción las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección. Así lo establece el artículo 236.5 de la LOTUP.

La conclusión que debemos sacar es que en la actualidad en la Comunidad Valenciana, y por el juego de situaciones transitorias de edificaciones comenzadas y terminadas antes de la entrada en vigor de la LOTUP 5/2014 (20.08.2014) y bajo el paraguas de la LUV 16/2005, aún hay muchas construcciones cuyo plazo de caducidad para ser consideradas como “obra antigua” es de cuatro años, y no de quince años como establece la LOTUP. Lo que da un amplio margen a día de hoy para su declaración e inscripción en el Registro de la Propiedad. Luego aún estamos a tiempo de inscribir y proteger registralmente tales construcciones.

Fernando Coves Botella

Abogado Contencioso Administrativo en Elche